<p>Türkiye gayrimenkul piyasasında fiyatlar yukarı yönlü seyrini korusa da reel getiride tablo değişiyor. Konutun enflasyon karşısında değer kaybetmeye başladığı yeni konjonktürde, yatırım başarısının anahtarı ezbere alımlardan çıkıp rasyonel analizlere kayıyor. </p>
<p>Emlakjet CEO’su Görkem Öğüt, sektörün geleceğinin doğru değerleme, kira getirisi ve geri dönüş süresi (amortisman) ekseninde kurulacağını ifade ederek, yapay zeka araçlarının hem yatırımcının karar mekanizmasını hem de sektör danışmanlarının çalışma dinamiklerini kökten dönüştüreceğini kaydetti.</p>
<h2>KAZANÇ ARTIK GARANTİ DEĞİL</h2>
<p>Konutun salt varlığıyla sahibine reel servet kazandırdığı devrin kapandığına işaret eden Görkem Öğüt, bölgesel analizlerin ve doğru fiyatlamanın hiç olmadığı kadar kritik hale geldiğini vurguladı. Endeksa’nın Eylül 2026 istatistikleri, Türkiye genelinde illerin yaklaşık yarısında senelik fiyat artışının yüzde 21 barajının altında kaldığını gösteriyor. Yıllık enflasyonun yüzde 29,7 olarak gerçekleştiği bu dönemde, konut fiyat artışıyla enflasyonu geride bırakabilen sadece iki şehir öne çıktı: Rize ve Kırıkkale.</p>
<p><img src='/resim/tamboyut/Nzc5OTEzMj-gayrimenkulde-yapay-zeka-donemi-basladi.jpg'/></p>
<p>Nominal artış ile reel getiri arasındaki farka dikkat çeken Öğüt, şu değerlendirmede bulundu:<br />
"Rakamların tabelada yükseliyor olması, gayrimenkul sahibinin alım gücünü koruduğu ya da gerçek bir kâr elde ettiği anlamına gelmez. Ülke genelinde ortalama geri dönüş vadesi 13 yıl civarında seyrediyor. Ancak bu süre Muğla gibi turizm merkezlerinde 18 yıla kadar uzarken, Hakkari, Şanlıurfa ve Muş gibi kentlerde 10 yıla kadar geriliyor. Bu tablo bize yatırım yaparken vitrin fiyatından ziyade kira getirisi ile amortisman hızına odaklanmanın zorunlu olduğunu anlatıyor."</p>
<p>Emlakjet ve Endeksa entegrasyonuyla yalnızca ilan listeleyen bir mecra olmanın ötesine geçtiklerini belirten Öğüt, gayrimenkulü çok boyutlu verilerle analiz eden yeni bir ekosistem inşa ettiklerini aktardı. Tüketicilerin en büyük zorluğunun ilan edilen rakamın gerçek piyasa değerini yansıtıp yansıtmadığını anlamak olduğunu söyleyen Öğüt, süreci şu sözlerle anlattı: "Alıcılar bir konut ilanı gördüklerinde; evin çevredeki benzerlerine göre pahalı mı kaldığını, aylık ne kadar getiri sağlayacağını ve lokasyonun gelecek potansiyelini tek tek araştırmak mecburiyetinde kalıyordu. Yapay zeka altyapısıyla kullanıcılar sadece bütçe ve beklentilerini sisteme aktararak en rasyonel alternatifleri tüm metrikleriyle görebilecek. Bir mülkün bölge normlarına göre ederi, tahmini kira getirisi ve amortisman süresinin anında ekranlara gelmesi, karar verme sürecindeki belirsizlikleri ortadan kaldıracak."</p>
<p>Piyasadaki değerleme ve emsal karşılaştırma verilerinin genele yayılmasının alıcı ile satıcı arasındaki pazarlık dinamiklerini de daha şeffaf kılacağını söyleyen Öğüt, bu durumun ilanlardaki gerçek dışı fiyatlama köpüğünü engelleyebileceğini dile getirdi. Yapay zekanın emlak profesyonellerinin yerini almak yerine onları destekleyen bir kaldıraç olacağını belirten Öğüt, eskiden günler alan piyasa taraması ve değerleme süreçlerinin artık dakikalar içinde sonuçlanacağını hatırlattı.</p>
<h2>KREDİLİ SATIŞLARDA ZIPLAMA</h2>
<p>TÜİK verilerine göre 2026’nın ilk sekiz aylık diliminde toplam konut satışları yüzde 6,8 gerilemesine karşın, ipotekli (kredili) alımlarda yüzde 27,6 gibi dikkat çekici bir artış kaydedildi. Kira getiri oranları ise metropollerde Ankara’da yüzde 8,8, İstanbul’da yüzde 8,3 seviyelerinde gerçekleşti.</p>
<p>Kredi kullanarak mülk edinen tüketicilerin çok uzun vadeli finansal yükümlülükler altına girdiğini hatırlatan Görkem Öğüt, sözlerini şöyle tamamladı:<br />
"Konut kredisi kullanan biri için atılan imza, on yıllara yayılan bir bütçe planlaması demektir. Dolayısıyla emsal birim fiyatları, lokasyon ortalamasını ve gerçek kira potansiyelini bilmek yalnızca pazarlıkta avantaj sağlamaz; uzun vadeli bütçe sağlığını doğrudan belirler. Yeni gayrimenkul döneminde kazananlar, ezbere fiyat artışı bekleyenler değil; doğru fiyattan girip kira ve geri dönüş hesabını sağlam yapanlar olacak."</p>
Arsa Yatırımı Hakkında Ücretsiz Danışmanlık
1974'ten bu yana arsa ve gayrimenkul alanında uzmanız. Sorularınız için bizi arayın.
WhatsApp ile Ulaşın 0 532 547 37 70
Bir yanıt yazın