GPPS Platformu Bilge Özdemir'den birinci el konut fiyat endeksi önerisi geldi!

Arsa Ustası Notu: Arsa ve arazi piyasasına dair önemli bir gelişmeyi aktarıyoruz. 52 yıllık sektör deneyimimizle bu gelişmeleri yakından takip ediyor, yatırımcılarımıza doğru yönlendirme yapıyoruz. Ücretsiz danışmanlık için bizi arayın: 0532 547 37 70.

Son dönemde gayrimenkul basınında, yorumlayanlarda yer bulan Konut Fiyat Endeksi kavramı alt yapısını değerlendiren Gayrimenkul Proje Pazarlama Satış (GPPS) Platformu Kurucu Başkanı, Bilge Özdemir yeni konut fiyat endeksinin birinci el konut fiyat endeksine evrilmesi gerektiniği savunuyor.

Bilge Özdemir, konut fiyat endeksine yönelik değerlendirmelerde bulundu. İşte Özdemir'in o yazısı;

Konut Fiyat Endeksi (KFE): Türkiye’deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla 2010  yılından itibaren mevcut olup 2012 yılı ile yayınlanmaya başlamıştır.

Son dönemde gayrimenkul basınında, yorumlayanlarda yer bulan Konut Fiyat Endeksi kavramı alt yapısını değerlendirmek ve Gayrimenkul Proje Pazarlama Satış ( GPPS ) Platformu olarak üstlendiğimiz İnşaat – Proje Geliştirme – GYO Birinci El – Üretim ekonomisine referans olabilecek şekilde ele aldık.

Birinci El Konut pazarı, projeden teslim aşamasına kadar gelen inşaat sürecini kapsamaktadır. Bu sürecin başlangıcından bitişine kadar üreticilerin  konutların pazarlama satış aşaması devam etmektedir.

Sektör tecrübe ve deneyimim, pazar yapısı içinde yaklaşık  %75 oranında konutların proje aşamasında,   yaklaşık yüzde 25 oranında stok / teslime hazır aşamada satıldığını göstermektedir.

Yüzde 75’ i temsil eden proje aşamasında mortgage / konut kredisi ile satılan konutlarda;  kullanılan mortgage / konut kredileri ekspertiz / değerleme olanağı olmadığı için ağırlıklı olarak garantör proje geliştirici işbirliği ile sunulan proje garantörlüğü ile gelişmektedir.

Birinci El konut pazarında yüzde 25’i temsil eden mortgage / konut kredisi ile yapılan  satışlarda Konut Fiyat Endeksi (KFE) veri tanımı sektör için anlam ifade etmektedir.

Konut Fiyat Endeksi (KFE) verisi;  konutun fiyatını temsil etmek üzere, bireysel konut kredisi talebiyle, kredi veren ticari bankalara yapılan başvurular sırasında gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından düzenlenen değerleme raporlarındaki konut değerleri verisinin kullanıldığını açıklamaktadır. Satışın gerçekleşerek kredinin kullandırılması şartı aranmamakta, değerlemesi yapılan tüm konutlar kapsama dâhil edilmekte olduğu bilinmektedir.

<h2>YENİ KONUT FİYAT ENDEKSİ; BİRİNCİ EL KONUT FİYAT ENDEKSİNE EVRİLMELİDİR!..</h2>

Gayrimenkul Proje Pazarlama Satış ( GPPS ) Platformu olarak, yayınlanan veriler içinden Birinci El Konut pazarına referans olabilmesi için sadece “ Yeni Konutlar Fiyat Endeksi – YKFE değerlendirmesi ile hareket edeceğiz.

Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (YKFE) :  yapım yılı içinde bulunulan yıl veya bir önceki yıl olan ( yani son iki yıl içinde inşa edilen ) konutların saf fiyat değişimlerini ölçen bir alt endekstir.

Yeni Konut Fiyat Endeksine göre Aylık Artış (%1,55): 2026-07 döneminde 238,68 olan endeks değeri, 2026-08 döneminde 242,37 seviyesine yükselmiştir. Bu durum, Türkiye genelinde son 2 yılda inşa edilmiş olan  konutların fiyatlarının bir önceki aya göre ortalama önceki döneme göre yüzde %1,55 oranında değişim göstererek  arttığını göstermektedir.

Yeni Konut Fiyat Endeksine göre Yıllık Artış (%24,86): 2025-08 döneminde 194,12 olan endeks değeri, bir yıl sonra yani 2026-08 döneminde 242,37 olmuştur. Bu da Türkiye genelinde son 2 yılda inşa edilmiş olan konutların  fiyatlarının son bir yılda nominal olarak ortalama yıllık yüzde %24,86 oranında değişim gösterek yükseldiği anlamına gelmektedir.

TCMB Yeni Konut Fiyat Endeksi için 2023 yılı baz başlangıcı 100  ( 2023 = 100 ) olarak kabul eder.  2026 Ağustos ayındaki 242,37 değeri, Türkiye'deki ortalama konut fiyatlarının 2023 yılındaki baz döneme göre yaklaşık 2,42 katına çıktığını gösterir.

<h2>YENİ KONUT FİYAT ENDEKSİ; BİRİNCİ EL … ESKİ KONUT FİYAT ENDEKSİ : İKİNCİ EL KONUT FİYAT ENDEKSİNE EVRİLMELİDİR!.</h2>

Enflasyonist ortamda, 300’ e yakın doğrudan ve dolaylı işçilik, malzeme, hizmet vb gibi alt kalem girdisi olan inşaat – proje geliştirme – GYO’ larda 2026 yılında %30’ a yakın inşaat maliyetleri artış gösterirken  konut fiyat endekslerinin 1.el ( yeni konut fiyat endeksi ) ve 2.el ( eski konut fiyat endeksi ) olarak farklı endeks değerleri ile açıklanması değerlendirilmelidir.

GPPS Platformu olarak bir konutun sıfır veya kullanılmış olması bizim için önemlidir. Kullanılmış olan konutun maksimim 2 yıllık veya iki yılın üstünde yaş değerine sahip olması önem taşımamaktadır.

Bu değerlendirmede Birinci el konut fiyat endeksine yönelik;

*Sıfır / Projeden / Birinci El teslime hazır konutların, bireysel konut kredisi talebiyle, kredi veren ticari bankalara yaptığı  başvurularda  gayrimenkul değerleme şirketleri düzenlediği  değerleme raporlarındaki yeni ( iki yıllık ) konut tanımını 1.el ve 2.el olarak yeniden tanımlayarak veri seti oluşturmalıdır. Çünkü faiz oranlarının yüksek seviyelerde olduğu dönemlerde sıfır konutlarda  mortgage / konut kredi kullanım oranı %15’ler seviyesinde seyretmektedir. % 15’ ler seviyesinin referansı gayrimenkul değerleme şirketleri düzenlediği  değerleme raporlar olurken %85’ in referansı sıfır / birinci el tapu satış değerleri ve/veya faturalar olmalıdır.

* Sıfır / Projeden / Birinci El proje aşamasında konutlar, gayrimenkul proje geliştirme, inşaat, GYO dernek, platformların inşaat maliyet, proje konut satış fiyat refanslarına göre 1.el veri seti oluşturulmalıdı

GPPS Platformu olarak, talep ettiğimiz yeni konut fiyat endeksinin birinci el konut fiyat endeksine evrilme önerisi değerlendirilmelidir. Bu öneri projeden, özellikle yatırım özellikli satın alımlar için önemlidir.

Mevcut konut fiyat endeksinin ağırlığı " yeni ve eski " alt yapı olarak hazırdır.  Bu değerler alt yapısı gereği büyük oranda imalat tarihi ne olursa olsun İkinci El konut fiyatlarına referansdır.  Bu referansın birinci el pazarına uyarlanması önemli, değerlidir.

*GYO’ların temsili  yüzde 11 olup, GYO profesyonellerinin ortalama gayrimenkul sektörü iş tecrübesi; 15,6 yıldır.

*Kariyer planlarını beklemeye alan, arayış içinde olan pazarlama ve satış profesyonel temsili %11’dir. Ortalama 10,6 yıllık pazarlama ve satış iş tecrübesine sahiptir.

Arsa Yatırımı Hakkında Ücretsiz Danışmanlık

1974'ten bu yana arsa ve gayrimenkul alanında uzmanız. Sorularınız için bizi arayın.

WhatsApp ile Ulaşın 0 532 547 37 70