Kentsel Dönüşümde Bir Gayrimenkulün Gerçek Değerini Ne Belirler?

Kentsel dönüşüm, İstanbul gayrimenkul piyasasında yalnızca eski binaların yenilenmesi anlamına gelmiyor. Aynı zamanda mülk sahiplerinin mevcut varlıklarını yeniden değerlendirdiği, yatırımcıların risk ve fırsatları karşılaştırdığı, gayrimenkulün bugünkü değeriyle gelecekteki potansiyelinin birbirinden ayrıştığı bir süreci ifade ediyor.

Ancak dönüşüm potansiyeli bulunan her gayrimenkulün yüksek değere sahip olduğunu düşünmek yanıltıcı olabilir. Bir taşınmazın gerçek değerini belirlemek için binanın mevcut durumu kadar arsa payı, imar koşulları, parsel özellikleri, bölgesel piyasa dinamikleri ve dönüşümün uygulanabilirliği de birlikte değerlendirilmelidir.

İnşaat mühendisliği perspektifiyle gayrimenkul danışmanlığını bir arada ele aldığımda, özellikle eski yapı stokunun bulunduğu bölgelerde en önemli konunun, mevcut durum ile gelecekte ortaya çıkabilecek potansiyeli birbirinden doğru biçimde ayırmak olduğunu görüyorum.

Binanın yaşı tek başına yeterli bir gösterge değil

Gayrimenkul değerlendirmesinde sık karşılaşılan hatalardan biri, binanın yaşını doğrudan değer göstergesi olarak kabul etmektir. Oysa aynı dönemde inşa edilmiş iki bina; taşıyıcı sistem özellikleri, bakım geçmişi, zemin koşulları, mimari tasarımı ve bulunduğu parsel nedeniyle birbirinden önemli ölçüde farklılaşabilir.

Binanın yaşı, teknik inceleme ihtiyacını belirleyen unsurlardan biridir ancak tek başına yapının güvenli veya güvensiz olduğunu kanıtlamaz. Yapısal performans hakkında karar verilebilmesi için gerekli incelemelerin yetkin uzmanlar tarafından yapılması gerekir.

Gayrimenkulün piyasa değeri açısından da benzer bir yaklaşım geçerlidir. Eski bir binada yer alan dairenin fiyatı yalnızca binanın yıpranma durumuyla açıklanamaz. Arsa payı, kat konumu, cephe, kullanım özellikleri ve çevredeki benzer taşınmazların işlem fiyatları da değerlendirmeye dahil edilmelidir.

Arsa payı ve imar koşulları neden önemlidir?

Kentsel dönüşüm potansiyeli bulunan taşınmazlarda arsa payı, çoğu zaman gözden kaçan önemli bir unsurdur. Bununla birlikte arsa payının yüksek olması, tek başına daha avantajlı bir dönüşüm sonucu elde edileceği anlamına gelmez.

Parselin büyüklüğü ve geometrisi, imar koşulları, yapılaşma hakları, mevcut yapılaşma durumu, hukuki kısıtlamalar ve ilgili mevzuat birlikte incelenmelidir.

Örneğin benzer büyüklükteki iki daire, farklı parsellerde yer aldıkları için dönüşüm sürecinde farklı sonuçlar doğurabilir. Bir parselin fiziksel özellikleri veya imar koşulları yeni projeyi sınırlandırabilirken başka bir parselde farklı tasarım olanakları bulunabilir.

Bu nedenle yatırımcıların ve mülk sahiplerinin yalnızca mevcut dairenin metrekaresine ya da ilan fiyatına odaklanmak yerine, taşınmazın hukuki ve teknik çerçevesini de anlaması gerekir.

Dönüşüm potansiyeli ile gerçekleşmiş değeri birbirine karıştırmamak gerekir

Gayrimenkul piyasasında gelecekte dönüşüm yapılabileceği beklentisi, fiyat üzerinde etkili olabilir. Ancak beklenti ile kesinleşmiş proje koşulları aynı şey değildir.

Henüz üzerinde uzlaşma sağlanmamış bir dönüşüm projesi, tamamlanmış bir anlaşma gibi değerlendirilmemelidir. Müteahhit teklifleri, paylaşım oranları, maliklerin uzlaşma durumu, finansman koşulları ve projenin hukuki gereklilikleri sonucu doğrudan etkileyebilir.

Bu noktada mülk sahibinin karşılaştırması gereken yalnızca mevcut gayrimenkulün tahmini satış değeri değildir. Dönüşüm sürecinin maliyetleri, olası bekleme süresi, geçici barınma ihtiyacı, yeni projedeki bağımsız bölümün özellikleri ve süreç boyunca karşılaşılabilecek riskler de değerlendirilmelidir.

Özellikle yüklenici teklifleri karşılaştırılırken yalnızca vaat edilen daire büyüklüğüne veya paylaşım oranına bakmak yerine, tekliflerin hangi teknik ve hukuki koşullara dayandığı incelenmelidir.

Bölgesel piyasa bilgisi, teknik incelemeyi tamamlar

Koşuyolu, Acıbadem ve Altunizade gibi İstanbul Anadolu Yakası’nın yerleşik bölgelerinde gayrimenkul değerini yalnızca bina özellikleriyle açıklamak mümkün değildir.

Ulaşım olanakları, sokak bazında konum, çevredeki yapılaşma, sosyal olanaklar, otopark ihtiyacı, dairenin kullanım planı ve bölgedeki alıcı profili fiyat üzerinde etkili olabilir. Aynı mahallede, hatta birbirine yakın iki sokakta bulunan taşınmazların piyasa karşılıkları farklılaşabilir.

Bu nedenle sağlıklı bir değerleme yaklaşımında teknik yapı değerlendirmesi ile yerel piyasa analizi birlikte yürütülmelidir. İlanlarda belirtilen fiyatlar önemli bir veri kaynağıdır ancak gerçekleşmiş satış fiyatlarıyla aynı kabul edilmemelidir.

Bir gayrimenkulün piyasada ne kadar sürede alıcı bulabileceği ve hangi fiyat aralığında gerçekçi talep görebileceği de değer analizinin önemli parçalarıdır.

Mülk sahipleri karar vermeden önce nelere bakmalı?

Kentsel dönüşüm ihtimali bulunan bir gayrimenkul için karar aşamasında şu sorulara yanıt aranmalıdır:

• Binanın teknik durumu hakkında yeterli ve güvenilir inceleme yapılmış mı?
• Arsa payı, tapu kayıtları ve imar koşulları doğrulanmış mı?
• Dönüşüm ihtimali somut bir proje veya anlaşmaya mı dayanıyor, yoksa yalnızca beklentiden mi ibaret?
• Yüklenici teklifleri aynı teknik ve hukuki koşullar üzerinden karşılaştırılmış mı?
• Mevcut taşınmazın piyasa değeri, benzer gayrimenkuller ve gerçekleşmiş işlemlerle destekleniyor mu?
• Satış, mevcut haliyle elde tutma ve dönüşüm sürecine katılma seçeneklerinin maliyetleri ayrı ayrı hesaplanmış mı?

Bu soruların yanıtları, kararın yalnızca beklentilere veya çevreden duyulan bilgilere dayanmasını önlemeye yardımcı olur.

Sonuç: Gayrimenkulün gerçek değeri, bugünü ve geleceği birlikte okuyabilmektir

Kentsel dönüşüm sürecinde doğru karar vermek, eski bir binanın yerine yeni bir bina yapılacağını varsaymaktan çok daha kapsamlıdır. Teknik durum, arsa payı, imar hakları, hukuki süreçler, maliyetler ve piyasa koşulları aynı değerlendirme içinde ele alınmalıdır.

İnşaat yüksek mühendisliği ile gayrimenkul danışmanlığını bir arada değerlendiren yaklaşımın en önemli katkısı, taşınmazın fiziksel özellikleri ile ekonomik karşılığını birlikte okuyabilmektir.

Çünkü bir gayrimenkulün gerçek değerini anlamak, yalnızca bugün ne kadar ettiğini hesaplamak değil; gelecekteki potansiyelinin hangi koşullarda gerçekleşebileceğini ve bu potansiyelin hangi riskleri barındırdığını da ortaya koymaktır.

Cankat Keskin, RE/MAX Masa bünyesinde gayrimenkul danışmanlığı yapmakta; özellikle İstanbul Anadolu Yakası’nda nitelikli konutların değerlendirilmesi, satış süreçleri ve kentsel dönüşümle ilişkili gayrimenkul kararlarına odaklanmaktadır.

Cankat Keskin | İnşaat Yüksek Mühendisi ve Gayrimenkul Danışmanı

The post Kentsel Dönüşümde Bir Gayrimenkulün Gerçek Değerini Ne Belirler? first appeared on Gayrimenkul Haber.