<p>Işıkören Danışmanlık Kurucu Ortağı Hilmi Işıkören, Mart ayı konut satışları ile ilgili bir değerlendirme yaptı. İşte Hilmi Işıkören’in o yazısı…</p>
<p>Mart Bize Şunu Söyledi: Piyasa Ölmedi, Eleme Başladı<br />
Savaş çıkmadan bile piyasalar savaş psikolojisine girer.
Çünkü belirsizlik, faizi değil… davranışı değiştirir.
Ve şu an konut piyasasında olan tam olarak bu.<br />
Geçen yıl herkes aynı şeyi söyledi:
“Satış varsa piyasa iyidir. Satış düşerse piyasa bozulmuştur.”<br />
Hayır.<br />
Konut piyasası bu kadar basit okunmaz.
Çünkü sayı tek başına yetmez.
Sayının nasıl oluştuğuna bakmazsan, nabzı değil ateşi ölçersin.<br />
TÜİK’in Mart verisi ve ilk çeyrek toplamı bize çok net bir şey söylüyor:<br />
Piyasa ölmedi.
Ama artık herkesi taşımıyor.
Seçiyor. Ayırıyor. Eleyen bir piyasaya döndü.</p>
<p><strong>Rakamlar Yalan Söylemez Ama Eksik Konuşur</strong><br />
İlk çeyrekte toplam 349.396 konut satıldı.
Geçen yılın aynı dönemine göre sadece %0,3 düşüş.<br />
Yani yüzeyde bakarsan:
“Piyasa stabil.”<br />
Ama içine girince tablo değişiyor:<br />
* Ocak: 111.480 (zayıf başlangıç) <br />
* Şubat: 124.549 (geçici sıçrama) <br />
* Mart: 113.367 (geri çekilme) <br />
Bu ne demek?<br />
Talep var… ama kararsız.
Alıcı geliyor… ama geri çekiliyor.<br />
Ve bu geri çekilmenin tek nedeni ekonomi değil.<br />
Mart ayında artan jeopolitik gerilim, savaş ihtimali ve küresel belirsizlik…
alıcıyı bir adım geri attı.<br />
Çünkü insan ev alırken sadece faiz hesabı yapmaz.
Gelecek hesabı yapar.</p>
<p>Piyasa düz gitmiyor. Nabız atıyor.</p>
<p>Asıl Kırılma: İlk El vs İkinci El<br />
İlk çeyrekte:<br />
* İlk el satış: %1,7 artış <br />
* İkinci el satış: %1,2 düşüş <br />
Mart özelinde:<br />
* İlk el: +%1,3 <br />
* İkinci el: -%3,6 <br />
Burada oyun değişiyor.<br />
Yeni konut satılıyor.
Eski konut bekliyor.<br />
Neden?<br />
Çünkü müteahhit çözüm üretiyor:
taksit, kampanya, finansman, hikâye…<br />
Ama ikinci elde satıcı hâlâ eski piyasada yaşıyor.<br />
Alıcı 2026’da.
Satıcı 2024’te.<br />
İşte kilit tam burada.</p>
<p>En Ters Köşe Veri: Krediyle Satış Patlıyor<br />
Faiz yüksek.
Ama ipotekli satışlar uçuyor.<br />
İlk çeyrekte: %31,5 artış
Toplam: 71.276 adet<br />
Mart: 25.978 ipotekli satış
Artış: %35,9<br />
Aynı dönemde:<br />
Diğer satışlar düşüyor.<br />
Bu ne demek?<br />
Çok net:<br />
* Nakitli yatırımcı bekliyor <br />
* Borçlanabilen alıcı harekete geçiyor <br />
Ama burada görünmeyen bir motivasyon daha var:<br />
Belirsizlik arttıkça, bazı insanlar beklemez.
Pozisyon alır.<br />
“Daha kötü olur” korkusu
bazı alıcıyı hızlandırır.<br />
Yani piyasa sadece ekonomiyle değil, psikolojiyle de bölündü.<br />
Bekleyenler
ve risk alanlar</p>
<p>Fiyat Artıyor Ama Kazandırmıyor<br />
İşte en kritik kör nokta:<br />
Fiyat artıyor diye kazanç var sanılıyor.<br />
Ama gerçek şu:<br />
Reel olarak konut fiyatları düşüyor.<br />
Yani:<br />
Etiket yükseliyor
ama değer aynı hızda artmıyor<br />
Bu yüzden artık:<br />
“Ev aldım kazandım” dönemi bitti.<br />
Doğru ev aldıysan kazanıyorsun.
Yanlış ev aldıysan sadece sahip oluyorsun.<br />
Çünkü bu piyasa artık sadece doğruyu seçeni ödüllendiriyor.</p>
<p><img src='/resim/tamboyut/ODY5NjYzOT-konut-piyasasi-olmedi-eleme-basladi.jpg'/></p>
<p>Konut Konuşuyor… Ama İş Yeri Bağırıyor<br />
Bir detay çoğu kişinin gözünden kaçıyor:<br />
Bu veriler sadece konut değil, iş yerini de anlatıyor.<br />
Ve iş yeri tarafı konuttan daha net bir mesaj veriyor.<br />
İlk çeyrekte iş yeri satışları: %8,3 düşüş
Toplam: 41.835 adet<br />
Mart özelinde tablo daha sert:<br />
* Toplam iş yeri satışı: -%10,5 <br />
* İkinci el iş yeri: -%12,3 <br />
* Diğer satışlar: -%12,6 </p>
<p><strong>Yani ne oluyor?</strong><br />
Konutta hâlâ bir hikâye var.
Ama ticari gayrimenkulde frene basılmış.<br />
Çünkü iş yeri yatırımcısı farklıdır.<br />
Duyguyla değil, nakit akışıyla bakar.
Beklentiyle değil, kira çarpanıyla karar verir.<br />
Ve şu an o yatırımcı şunu söylüyor:<br />
“Bu fiyatlardan almam.”<br />
Bu yüzden iş yeri tarafı bize erken sinyal verir.<br />
Konut gecikir.
Ticari gayrimenkul erken konuşur.<br />
Bugün konutta gördüğün eleme…
iş yerinde zaten başlamış durumda.</p>
<p><strong>Yabancı Çıkıyor, Yerli Karar Veremiyor</strong><br />
Martta yabancıya satış: 1.353 adet
Düşüş: %20
Pazar payı: %1,2<br />
Yani artık piyasa dışarıdan değil, içeriden şekilleniyor.<br />
Ama içeride de netlik yok.<br />
Çünkü içerideki alıcı da ikiye bölünmüş durumda:<br />
* “Bekleyeyim” diyenler <br />
* “Daha da kötü olur” diyenler <br />
Bu yüzden piyasa hızlanmıyor.
Sadece seçiyor.</p>
<p><strong>İlke</strong><br />
Bu piyasa artık şunu ödüllendiriyor:<br />
* Gerçek fiyatlama yapanı <br />
* Doğru portföyü seçeni <br />
* Alıcı psikolojisini okuyanı <br />
* Hikâye kurabileni </p>
<p><strong>Şunu cezalandırıyor:</strong><br />
* Eski fiyat hayali kuranı <br />
* Çöp portföy taşıyanı <br />
* “Nasıl olsa satılır” diyeni </p>
<p><strong>Mini Uygulama</strong><br />
Bugün portföyüne bak ve kendine şunu sor:<br />
Bu mülklerden hangisi gerçekten “seçilen”?
Hangisi sadece “listede duran”?<br />
Cevap net değilse…
sorun piyasada değil.</p>
<p><strong>Yumruk</strong><br />
2025 herkesi kazandırdı.
2026 kimin gerçekten işi bildiğini gösterecek.<br />
Çünkü artık piyasa:<br />
Seçiyor.
Ayırıyor.
Ve acımasızca eliyor.</p>
Arsa Yatırımı Hakkında Ücretsiz Danışmanlık
1974'ten bu yana arsa ve gayrimenkul alanında uzmanız. Sorularınız için bizi arayın.
WhatsApp ile Ulaşın 0 532 547 37 70
Bir yanıt yazın