Arsa Payı Kavramı, Uygulaması, Beraberinde Getirdiği Sorunlar ve Arsa Payı Düzeltme Davası

Arsa payı belirlemekte yetkili kimselerin, arsa  paylarını objektif, hakkaniyete ve yasalara uygun paylaştırması gerekmektedir. Bununla birlikte uygulamada proje müelliflerinden ve/veya yapımcı müteahhitlerden bazılarının ticari endişelerle veya konunun uzmanı olmadıkları için arsa payını objektiflikten uzak bir şekilde ve kanunda belirtilen kriterleri dikkate almadan tespit ettiği herkesçe bilinmektedir. Birçok uygulamada arsa paylarının gelişigüzel olarak arsa alanının ana gayrimenkulde bulunan toplam bağımsız bölümlerin sayısına bölünmek suretiyle, eşit pay verilerek ya da bağımsız bölümlerin sadece büyüklükleri yani metrekareleri esas alınarak belirlendiği yanlış uygulamalar görülmektedir.

Kentsel dönüşüm süreçlerinde tam uzlaşma sağlanamadığı durumlarda, maliklerin hisseleri oranında (arsa payı oranında) karara katılabilecekleri ve hisseleri oranında hak sahibi olabilecekleri belirtildiği için arsa paylarının doğru belirlenmesi meselesi özellikle 6306 sayılı Afet Ri̇ski̇ Altındaki̇ Alanların Dönüştürülmesi̇ Hakkında Kanun ile daha önemli bir mesele haline geldi. Ülkemizde 2007 yılına kadar tamamen bilinçsizce ve keyfi olarak tesis edilen arsa payları mevcut yapıların önemli bir çoğunun arsa paylarının hatalı tesis edilmesine neden olmuştur. Bağımsız bölüm hak sahiplerinin mevcut yapılarda fiilen sahip oldukları haklarını hukuken de güvence altına almaları, bu amaçla arsa payını düzeltme davası açmalarını şiddetle tavsiye ediyoruz.

Örnek vermek gerekirse; kat irtifakı/mülkiyeti
kurulurken binanın üst kattaki geniş dairesini satın alan kimsenin arsa payı,
zemindeki küçük daireyi satın alan kimsenin arsa payından kesinlikle yüksek
olacaktır. Çünkü kat mülkiyeti kurulduğu sırada, objektif ölçüler uyarınca üst
katta yer alan geniş bir daire, zemin katta yer alan güneş görmeyen bir
daireden çok daha değerli olacaktır. Arsa payına ilişkin muhtemel bir
ihtilafta, daire sahibinin daireyi somut olayda hangi fiyata aldığının ise
hiçbir önemi yoktur. Bağımsız bölüm malikleri ancak bağımsız bölümlerine
özgülenen arsa payları oranında hak ve yükümlülüklere sahip olacaklardır.

Bu yazı kapsamında, arsa payı kavramı ve arsa payı
sebebiyle gündeme gelebilecek hukuki meseleler “Arsa Payı Kavramı, Uygulaması, Beraberinde Getirdiği Sorunlar ve Arsa
Payı Düzeltme Davası” başlığı altında soru-cevap şeklinde
değerlendirilecektir.

1. BİRİNCİ KISIM: SORULAR

1. Arsa Payı nedir, nasıl
   kurulur?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Tarifler başlıklı 2. maddesi arsa payının tanımını yapmıştır. Buna göre “Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payı”  arsa payı olarak ifade edilmiştir. Yine aynı kanunun Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Niteliği başlıklı 3. maddesi arsa payının nasıl kurulacağını açıklamaktadır;

“Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete
konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve
büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis
edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi
suretiyle kurulur.”

• Arsa Payı bağımsız bölümden
  ayrı olarak devredilebilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Bağımsız Bölümlerle Arsa Payı
Arasındaki Bağlantı başlıklı 5. maddesi “Kat
mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa
payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı
olarak devredilemeyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla
kayıtlanamaz.” demek suretiyle arsa payının bağımsız bölümden
ayrılamayacağı, yine aynı maddede “Kat
mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar”
denilmek suretiyle ayrı bir hakka veya borca konu olamayacağı belirtilmiştir.
Arsa payı bağımsız bölüm ile birlikte hareket etmekte, bağımsız bölümün
kendisinden ayrılmaz bir parçasını oluşturmaktadır. Arsa payının bağımsız
bölümden ayrı devredilmesi mümkün değildir.

1. Her bir bağımsız bölüme arsa payı verilmesi gerekir mi,
   bağımsız bölüme bağlanmamış arsa payı (açığa arsa payı) bırakılabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Bağımsız Bölümlerle Arsa Payı
Arasındaki Bağlantı başlıklı 5. maddesi “Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine
bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz”
demek suretiyle kat irtifakı kurulmuş devredilebilir hak niteliğine kavuşmuş
her bir bağımsız bölüme arsa payı bağlanması gerektiği belirtilmiştir. Bağımsız
bölüm kavramının oluşması için arsa payı kavramı kurucu unsur niteliğindedir.
Bu nedenlerle arsa payı verilmeyen bağımsız bölüm düşünülemeyeceği gibi açığa
bırakılmış arsa payı da düşünülemez. Ancak uygulamada kanun hükmü aksine,
hesaplamadan kaynaklı veya bağımsız bölüm niteliği olmayan yerlere arsa payı
verilmesi suretiyle açığa pay bırakıldığına şahit olunmaktadır.

1. Arsa payına bağlanan ortak yerlerden yararlanmaya veya
   ortak gidere katılmaya ilişkin haklar ve borçlar nelerdir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Ortak Yerler Üzerinde
başlıklı 16. maddesinde “Kat malikleri
anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa
payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat
malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel
kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki
ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile
oranlıdır.”

“Anagayrimenkulün Genel Giderlerine Katılma” başlıklı
20. maddesi; “Kat maliklerinden her biri
aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı,
kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa
eşit olarak;

b)
Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma,
güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve
ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi
arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.”

Buradan da anlaşılmaktadır ki; arsa payı çok olan gayrimenkul sahibi ortak alanlardan daha çok yararlanma hakkına sahiptir. Bununla birlikte genel giderlere de daha çok katılacaktır.

1. Anagayrimenkule bağımsız bölüm ilave edilebilir mi, ilave
   durumunda arsa paylarının dağılımı nasıl belirlenecektir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Bağımsız Bölüm İlavesi”
başlıklı 44. maddesi anagayrimenkule yapılacak ilavelerin oybirliği ile
yapılması gerektiğini karara bağlamıştır. Anılan kanun, aynı şekilde anagayrimenkulde
bütün bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarının belirlenmesini de
oybirliği ile alınacak karara bağlamıştır.

“Anagayrimenkulün
üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin
veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci
fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için:

a) Kat
malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar
vermesi;

b)
Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler
de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa
paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle
tesbit edilmesi şarttır.”

“Davanın
konusu, çatı katın tam kata çevrilmesi ve hasıl olacak yeni duruma göre
tapudaki arsa paylarının düzeltilmesi isteminden ibarettir. Çekme katın tam
kata çevrilebilmesi için ilk iki koşuldan biri, kat malikleri Kurulunun buna
oybirliği ile karar vermesi ve ana gayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı
duruma göre yapılan yeni ilavelerde dahil olmak üzere bütün bağımsız
bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının usulüne göre yeniden ve
oybirliğiyle tespit edilmesidir.” (YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU, E. 1976/5-1992, K. 1977/374, T. 13.4.1977)

• Arsa payının bağımsız
  bölümlerin payları ile oranlı yahut doğru tahsis edilmediği durumlarda hakkı
  ihlal edilenlerin başvurabileceği yollar nelerdir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ”Kat Mülkiyetinin ve Kat
İrtifakının Niteliği” başlıklı 3. maddesi  “Arsa
paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde,
her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi
için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra
uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen
çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.”  demek suretiyle hakkının ihlal edildiğini
düşünen her bir kat maliki ve kat irtifakı sahibine mahkemelerde dava açmak
suretiyle arsa payını düzenleme hakkı, yetkisi verilmiştir.

1. Arsa payı düzeltme davasını kim, kimlere karşı açabilir?
   

Arsa payı düzeltme davasını anagayrimenkulde bağımsız
bölüm sahibi olan herkes açabilir. Burada dikkat edilmesi gereken arsa
paylarının tescili sırasında anagayrimenkulde malik olan ve tescilden haberdar
olan kişinin bu davayı açamayacağıdır. Bu kişinin bağımsız bölümünü devri
halinde yeni malikin dava açma hakkı saklıdır. Kiracı veya irtifak hakkı
sahibinin dava açma hakkı yoktur.

“…Davacının
arsa payının düzeltilmesini istediği 13 numaralı bağımsız bölümün tescili
esnasında anataşınmazda kat maliki olup verilen arsa payından haberdar olduğu
anlaşılmakla yerinde olmayan bütün temyiz itirazlarının reddi ile usul ve
yasaya uygun hükmün HMK 370/1. maddesi gereğince ONANMASINA…” (YARGITAY 20. HD E. 2019/2849, K. 2019/5582, T. 7.10.2019)

Arsa payı düzeltme davalarında, davacı dışında kalan
tüm bağımsız bölüm maliklerinin davalı konumunda gösterilmesi zorunludur. Aksi
halde taraf teşkili sağlanamadığından davanın reddi gerekecektir. Burada
zorunlu dava arkadaşlığından bahsedilecektir.

“Davanın
niteliği gereği yargılamanın sonunda verilecek karar, dava konusu
anataşınmazdaki tüm bağımsız bölümlerin tapuda kayıtlı maliklerinin hukukunu da
yakından ilgilendirdiğinden, hükmün infazının sağlanabilmesi açısından usul
ekonomisi ilkesi gözetilerek, dava konusu anataşınmazın bağımsız bölümlerinin
tamamını gösterir son tapu kayıtları celbedilip, bağımsız bölüm maliklerinin
davaya dahil edilmesi ve sonrasında tarafların tamamının iddia ve delilleri
doğrultusunda oluşacak sonuca göre hüküm kurulması gerekirken…” (YARGITAY 20. HD, E.2017/5442, K.
2019/1190, T. 20.2.2019)

1. Arsa payının düzeltilmesi istemli davada mahkemece hangi
   tarihteki arsa yapı değeri dikkate alınacaktır? Arsa payının tespitinde
   hangi hususlara bakılacaktır? Şahit dinlenebilir mi?

Arsa payı düzeltme davalarında Kat irtifakı kurulduğu
tarihteki değerin esas alınması yerinde olmakla birlikte, eğer kat irtifakı
kurulmadan kat mülkiyetine geçilmiş ise kat
mülkiyetine geçiş tarihindeki bağımsız bölüm arsa payı değeri dikkate
alınacaktır.

“Somut olayda
arsa paylarının tekrar düzenlenmesi için haklı nedenler var ise bu incelemenin
kat irtifakı yahut kat irtifakı kurulmaksızın kat mülkiyetine geçilmiş ise kat
mülkiyeti tarihine göre yapılması gerekmektedir. Bu nedenle dava konusu
taşınmazın öncelikle kat irtifakı yahut kat mülkiyetine geçiş tarihi tespit
edilmelidir.” (YARGITAY 20. HD E.
2019/2005, K. 2019/3843, T. 10.6.2019)

Arsa payı düzeltme davalarında mahkemece dikkate
alınacak husus kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulduğu zamandaki söz konusu
bağımsız bölümün bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari
kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi bir çok husus değerlendirmeye
esas alınır. Bununla birlikte iddia sahibi iddiasını şahit dahil her türlü
delil ile ispat edebilir.

“Arsa payı
düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız
bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı
istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme
özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz
konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı,
ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası
gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak
tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve
onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate
alınmaz.” (YARGITAY 20. HD, E.
2019/5696, K. 2019/7038, T. 2.12.2019)

“…deniz
manzarası konusunda gerekirse şahit de dinlenerek hasıl olacak sonuca göre
karar verilmelidir.” (YARGITAY 18. HD,
E. 1998/5277, K. 1998/8427, T. 7.7.1998)

• Arsa payı düzeltme davası ne
  zamana kadar açılabilir?

Arsa
payının düzeltilmesi davası anayapının kat irtifakı veya kat mülkiyeti
statüsünü koruduğu süre içerisinde açılabilir. Bu süre zarfında zamanaşımı/hak
düşürücü sürelerin işlediğinden bahsedilemez. Özellikle kentsel dönüşüm
sürecinde gündeme gelen arsa payı sorunlarının anayapının yıkılmasına karar
verilmeden önce açılması gerekmektedir, aksi halde dava açılamayacağı için
paylı mülkiyete dönüşen tapuda her bir hak sahibi sadece arsa payı kadar hakka
sahip olacaktır.

“Dava konusu
anataşınmaz yıkıldığına göre, kat mülkiyetli veya kat irtifaklı bağımsız
bölümlerden bahsedilemeyeceğinden, uyuşmazlığa Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3.
maddesini uygulamak mümkün değildir. Arsa paylarının yeniden belirlenmesine
ilişkin davalar, anayapının kat irtifakı veya kat mülkiyeti statüsünü koruduğu
sürece açılabilir.” (YARGITAY 18. HD
E. 2007/9977, K. 2008/2372, T. 3.3.2008)

Kat irtifakının veya kat mülkiyetinin ortadan kalkması
için yapının yıkılması zorunlu olmayıp, yapının fiilen mevcudiyetini koruyor
olmasına rağmen anayapının harap olması, kamulaştırılması, imar planlarının
iptal olması gibi nedenlerle de kat irtifakının veya kat mülkiyetinin ortadan
kalkması mümküdür. Bu durumlarda da artık arsa payının düzeltilmesi davası
açılamayacaktır.

1. Arsa payı düzeltme davasında
   yıkımı önlemek amacıyla ihtiyati tedbir olarak mahkemeden yıkımın durdurulması
   kararı verilmesi istenebilir mi?

Hukuk
Muhakemeleri Kanun’u İhtiyati Tedbirin Şartları başlıklı  389. maddesi;

“(1) Mevcut durumda meydana gelebilecek bir
değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da
tamamen imkânsız hâle geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut
ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hâllerinde, uyuşmazlık konusu
hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir. (2) Birinci fıkra hükmü niteliğine
uygun düştüğü ölçüde çekişmesiz yargı işlerinde de uygulanır” şeklindedir.

Arsa payının düzeltilmesi davasının anayapının kat
irtifakı veya kat mülkiyeti statüsünü koruduğu süre içerisinde açılabileceğini
belirtmiştik. Anayapının yıkılması halinde arsa payı düzeltme davası
açılamayacağı ve bu sebeple hakkın elde edilmesi tamamen imkânsız hâle
geleceğinden, yapının yıkımının tedbiren durdurulmasına karar verilebilir.

Benzer bir durum 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki
Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun”un kapsamına girmiş yapılarda da
ihtiyati tedbir kararı verilip verilemeyeceği konusunda tartışılabilir. Nitekim
söz konusu kanun ilk metninde tesis edilen idari işlemlere karşı açılacak
davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemeyeceği belirtilmişti. Ancak
bu hüküm Anayasa Mahkemesinin 1/3/2014 tarihli ve 27/2/2014 tarihli 2012/87 E.
ve 2014/41 K. sayılı kararı ile iptal edilmiştir. Buradan da anlaşılmaktadır ki
yürütmenin durdurulması kararı ile aynı sonuçları doğuran ihtiyati tedbir
kararı yapının 6306 sayılı kanun kapsamına girip girmediğine bakılmaksızın
verilebilecektir.

• İKİNCİ KISIM: ÖNERİLER

1. Arsa payının belirlenmesindeki usulün tarihsel gelişim
   süreci nedir, arsa payının belirlenmesi sürecinde ileride oluşabilecek
   adli ihtilafların önlenmesi amacıyla hayata geçirilebilecek uygulamalar
   nelerdir?

Tarihi gelişim olarak arsa payının düzenlenmesinde üç farklı süreç yaşanmıştır.

1. Arsa payı, irade
   özgürlüğüne dayalı olarak kat maliklerince belirlenmekte ve paylı
   mülkiyete dayalı değişmezlik sonucuna tabi olmakta idi.
2. 1983-2007 yılları
   arasında KMK m. 3/2 hükmüne tabi olarak yine kat maliklerinin irade
   özgürlüğüne ve fakat hâkimin müdahalesine tabi olduğu belirtilmiştir.
3. 2007 yılı sonrasında ise
   KMK m. 3/2 hükmüne tabi olarak proje müellifi tarafından irade özgürlüğüne
   bağlı olmadan kurulduğu fakat hâkimin müdahalesine tabi olduğu dönem
   başlamıştır.

2007 yılında Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde
yapılan değişiklikle birlikte, kat irtifakı/mülkiyeti projesinde arsa payının
bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüğüne bağlı olarak saptanacağı
belirtilmiştir. Maddenin eski metni bağımsız bölüm değeri ile oranlı
belirlemeden söz ediyordu.

Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği (Madde
3): “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu
mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum
ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis
edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi
suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı
olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi,
arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız
bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin
değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.
44 üncü madde hükmü saklıdır.”

Arsa payının; tüzel kişiliği haiz kamu kurumu
niteliğinde bir meslek kuruluşu olan Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’ne
tevdi edilmek suretiyle lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından
hazırlanan rapora göre belirlenmesi yerinde olacaktır. Unutulmamalıdır ki; arsa
payı sadece bağımsız bölümlerin metrekaresine dayalı nicelikle orantılı olarak
değil, -Kanun ve Yargıtay kararları beraber incelendiğinde- bağımsız bölümlerin
cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve
konumu, cephesi ve manzarası gibi  bir
çok hususun dikkate alınması suretiyle toplam değere göre belirlenmektedir. Bu
bilgiler ise proje müellifi mimar ve mühendislerin uzmanlığına dayalı hususlar
değildir.

Arsa payının belirlenmesinde belirsizlik ve teknik
yetersizlik, belirleme işinin lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanına
devredilmesi suretiyle önlenebilecektir. Bu yolla mahkemelere yansıyan arsa
payı düzeltme davalarında azalma olacağı şüphesizdir. Salt mimari bilgiye
dayandırılan belirlemenin gerçek oranı yansıtmadığı ve mahkemelerin iş yükünü
arttırdığı açık bir gerçektir.

Bu kapsamda;
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesi 1. fıkrasından sonra gelmek
üzere Kanuna aşağıdaki hükmün eklemesini öneriyoruz:

“Bu Kanun
hükümlerine göre belirlenecek olan arsa paylarını belirlemeye Türkiye Değerleme
Uzmanları Birliği yetkilidir. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’nin
belirlediği heyet tarafından hazırlanan ve kat mülkiyetini kuran malik veya
maliklerin tümü tarafından imzalanmış arsa payı dağılımı tablosu ilgilisi veya
proje müellifi tarafından tapu müdürlüğüne sunulur.”

• Arsa payı düzeltme
  davalarının yargıda iş yoğunluğunun azaltıması kapsamında mahkemelerin görev
  alanından çıkarılması mümkün müdür?

2019 yılı mayıs ayı içerisinde yayımlanan “Yargı
Reformu Stratejisi” kapsamında “Hukuk Yargılaması İle İdari̇ Yargılamanın
Sadeleşti̇ri̇lmesi̇ Ve Etki̇nli̇ği̇ni̇n Artırılması” amaç olarak
belirlenmiştir. Bu hedefi gerçekleştirmek amacıyla yargının iş yükünü azaltacak
şekilde bazı çekişmesiz yargı işlerinin mahkemelerin görev alanından
çıkarılmasına yönelik çalışmaların yapılmasına karar verilmiştir.

Kanunlarımızda düzenlendiği şekliyle, arsa payı
düzeltme taleplerinin tümünün mahkemelerde ileri sürülmesi gerekmektedir.
Yargılamanın sadeleşti̇ri̇lmesi̇ ve etki̇nli̇ği̇ni̇n artırılması amacı, arsa
payının düzeltilmesi konusunda tüm bağımsız bölüm maliklerinin anlaştığı ve
anlaşamadığı durumlar arasında bir ayrıma girilmesini zorunlu kılmaktadır.

Arsa payının
düzeltilmesine ilişkin nihai anlaşmanın: Açığa arsa payı bırakılıp
bırakılmadığına bakılmaksızın, yalnızca tüm bağımsız bölüm maliklerinin
anlaştığı çekişmesiz olan işlerde geçerli olmak üzere, Tapu ve Kadastro Genel
Müdürlüğü koordinasyonunda Türki̇ye Değerleme Uzmanları Bi̇rli̇ği tarafından gerçekleştirilebileceğini
düşünüyoruz. Bununla birlikte anlaşmanın sağlanamadığı çekişmeli konularda
mahkeme yolunun açık bırakılması yerinde olacaktır.

Bu kapsamda;
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi 3. fıkrasından sonra gelmek
üzere Kanuna aşağıdaki hükmün eklenmesini öneriyoruz:

“Açığa
arsa payı bırakılıp bırakılmadığına bakılmaksızın arsa payının düzeltilmesi
kararı anagayrimenkulde bulunan tüm bağımsız bölüm maliklerinin oybirliği ile
alınmış ise; mahkemeye başvurmadan önce Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’ne
başvurulabilir. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’nin belirleyeceği heyet
tarafından hazırlanan yeni arsa payı dağılımı tablosu ilgilisi tarafından tapu
müdürlüğüne sunulur. Bu fıkra kapsamında yapılan düzeltmelerde ayni ve şahsi hak
lehtarlarının da muvafakati aranır. Teklif edilen arsa payı dağılımı tablosu,
Tapu Müdürlüğünce ilgililerine tebliğ edilir. Tebliğden itibaren 1 (bir) ay
içerisinde hak sahipleri ve menfaatinin ihlâl edildiğini iddia edenler
tarafından, 12/1/2011 tarihli ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre
yetkili sulh hukuk mahkemesine itirazda bulunulabilir. İtirazda bulunulmaması
halinde veya itiraz üzerine sulh hukuk mahkemesinin vereceği karar ile arsa
payı dağılımı kesinleşir. İtiraz üzerine Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından
verilen kararın bir örneği Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine ve ilgili tapu
müdürlüğüne bildirilir.”

Tüm bu süreçlerde hak kaybına uğramamak adına bir
avukattan hukuki destek alınması tarafların menfaatine olacaktır. Çebi Hukuk & Danışmanlık olarak
müvekkillerimizin haklarını korumaya devam edeceğiz.

Saygılarımızla,

ÇEBİ
Hukuk & Danışmanlık

Av.
Taha Hüseyin ÇEBİ