Kentsel dönüşümde paylaşım görüşmelerine başlamadan önce mevcut taşınmazların değeri ve yeni projedeki bölümlerin farklılıklarının değerlendirilmesi gerekir. Arsa payı, kullanım alanı ve şerefiye analizinin birlikte ele alan bir değerleme çalışması, maliklerin teklifleri daha somut verilerle değerlendirilmesine yardımcı olur.

Bir binanın yenilenmesi gündeme geldiğinde ilk konuşulanlardan biri, yeni projenin kimin hangi daireyi kapsayacağıdır. Oysa sağlıklı bir karşılaştırma için önceden mevcut olmaması gerekir. Tapudaki ödeme, dairenin fiilî kullanım alanı ve piyasadaki değeri farklı bilgileri ifade eder. Bu bilgilerin tek bir metrekare hesabına indirgenmesi, önemli farkların gözden kaçmasına yol açabilir.

Paylaşım öncesinde hazırlanacak bir kentsel dönüşüm değerleme raporu , mevcut taşınmazların özelliklerine ve kapsamına göre yeni projedeki değer farklılıklarını inceleyerek görüşmelere teknik dayanak sunabilir. Çalışmanın hangi sürede yanıt vereceği, başvuru aşamasında açıkça belirlenmelidir.

Arsa payı, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kapsamındaki bağımsız bölümün ortak arsadaki ödemesini ifade eder. Piyasa değeri ise taşınmazın belirli bir tarihteki özellikleri ve piyasa koşulları üzerinden verilir. Tapudaki ödemenin okunması, mevcut dairenin gösterilmesi veya yeni projede önerilen dairenin ekonomik durumunun yeniden hesaplandığı anlamına gelmiyor.

Değerleme sunumu tapulanır, erişilebilen mimari proje ve ilgili belgeler sahadaki bulgularla birlikte alınır. Belgede görülen alan ile fiilî kullanım arasında fark varsa bu farkın belirtildiği açıklanır. Değerleme raporu tek başına tapudaki payı değiştirmez; ödeme ve düzeltme sözleşmesinden doğan haklar ayrıca hukuki inceleme gerektirebilir.

Şerefiye farkı binaya ve piyasaya göre incelenir

Şerefiye, bağımsız bölümlerin arasındaki niteliklerinden oluşan değer farklarını görmek için kullanılır. Kat, cephe, manzara, gün ışığı, erişim ve kullanım kolaylığı bu incelemede dikkate alınabilecek unsurlardır. Üst katının veya güney cephesinin aynı oranda değer elde ettiği varsayılamaz. Etki, binanın özellikleri ve bölgedeki alıcı tercihleriyle birlikte kullanılması.

Örneğin aynı binada benzer alanlı iki daireden biri açık manzaraya, kardeş yoğun trafik gürültüsüne bakabilir. Yeni projede dairelerin konumlarının değişmesi durumunda mevcut durumdaki fark ile önerilen dağıtımdaki fark ayrı ayrı incelenmelidir. Bu kopya için taşınmaza özel araştırma yapılmadan standart bir yüzde ya da denkleştirme bedeli söylemek doğru olmaz.

Yeni proje karşılaştırmasında alan tanımı açık olmalıdır

Eski daire ile yeni daireler kontrol edilirken net alan, brüt alan ve ortak öğelerin katılma biçimi açıkça belirtilmelidir. Aynı dijital büyüklüğün farklı alan tanımlarıyla, tekliflerin daha benzer olaylarına neden olması mümkündür. Balkon, teras, eklenti ve otopark gibi unsurların kapsamı da belgeler üzerinden açıklanmalıdır.

Henüz tamamlanmamış bir proje için yapılan analiz; proje özellikleri, özellik özellikleri ve raporda belirtilenlere dayanıklıdır. Bugünkü mevcut değişiklik değeri ile gelecekte tamamlanacak varsayılan bölümün değeri aynı verilerin iki sonuç gibi okunmamalıdır. Değerleme tarihi ve çıkışın hangi aşamasının esasen alındığı raporda görünmesi gerekir.

Uzman raporda sonuç kadar gerekçenin önemi

SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanının çalışması, belgeleri ve saha bilgilerinin piyasa verileriyle değerlendirilmesini içerir. İlan fiyatları gerçekleşmiş satış bedelleriyle aynı kabul edilmedi; Kullanılan emsallerin tarihi, konumu ve karşılaştırılabilirliği açıklanmalıdır. Seçilen yöntemler, önemli ayrıntılar ve bilgi sınırlamaları, sonuçların nasıl yorumlanacağını belirler.

Raporda her bağımsız bölümün tanımı, incelenen alan bilgileri, kat ve cephe özellikleri, değerleme tarihi ve değer sonucunun dayanakları izlenebilir olmalıdır. Şerefiye tablosu hazırlanırsa kullanılmasının gerekçesi de belirtilmelidir. Yalnızca sonuç rakamını görmek, aradaki farkın anlaşılması için yeterli değildir.

Başvuru öncesinde raporun kullanım amacı belirlenmelidir

Malikler arası paylaşım, yeni proje karşılaştırması veya belirli bir kuruma sunulan çalışma farklı kapsamlar gerektirebilir. Talep sırasında taşınmazın konumu, ada ve parsel bilgileri, tapu belgeleri, varsa mevcut ve yeni mimari projeler paylaşılmalıdır. Eksik belgeler ile yerinde inceleme kapsamı teklifleri aşamalı olarak netleştirilmelidir.

Raporun sunulacağı kurum varsa o kurumun kabul koşulları doğrudan teyit edilmelidir. Uzmanın bireysel lisansı ile işlem için aranabilecek kuruluş ve görevlendirme koşulları ayrı ayrı sağlanır. Değerleme teknik veri sağlar; başına tek paylaşım anlaşmasını kurmaz, belirli bir daireyi veya hak kaybı yaşanmayacağını garanti etmez.

Ekspertizrapor ile aktif dönüşüm değerleme hizmeti

Ekspertizrapor, kırılma dönüşüm sürecindeki mevcut taşınmaz değeri, arsa payı ve şerefiye analizine yönelik değerleme hizmeti sunmaktadır. SPK lisanslı genişletilmişla genişletilmiş inceleme kapsamı, taşınmazın özellikleri ve raporun kullanım amacına göre belirlenir. Hizmet süreci ve başvuru kapsamı hakkında bilgi alınır.

Kentsel dönüşüm öncesinde taşınmazını ve kendisine sunulan paylaşım tekliflerini teknik verilerle değerlendirmek isteyenler, Ekspertizrapor üzerinden hizmet bilgisi ve teklif talep edebilir. Başvuru ve iletişim telefonu: 0850 307 47 45.

The post Kentsel Dönüşümde Paylaşım Öncesi Değerleme Arsa Payı ve Şerefiye Nasıl İncelenir first appeared on Gayrimenkul Haber.