Tuğra Gönden: Yapay zeka koşuyor, gayrimenkul yetişebilecek mi?

Grifon Capital Yönetim Kurulu Başkanı Tuğra Gönden, “Yatırım Notları” yazı dizisinin bu ayki sayısında yapay zeka ekseninde gayrimenkulü konu aldı.

Gayrimenkul sahiplerini, geliştiricileri, yatırımcıları, girişim sermayesi fonlarını, teknoloji şirketlerini ve sektörün büyük hizmet sağlayıcılarını buluşturan küresel gayrimenkul teknolojileri ve inovasyon platformu CREtech, 20-21 Ekim tarihlerinde New York’ta düzenlendi.

Etkinliğe katılmak üzere bulunduğum New York’ta, yatırımcılar, fon yöneticileri, teknoloji girişimlerinin kurucuları ve gayrimenkul geliştiricileriyle birebir görüşmeler gerçekleştirdim. Yaklaşık 3 bin sektör profesyonelini bir araya getiren konferansta ele alınan teknolojik gelişmeleri, yatırım kararları ve uygulamadaki ihtiyaçlarla birlikte değerlendirme fırsatım oldu. 

Aldığım notlar çerçevesinde öne çıkan sorular: Sermaye bugün nereye bakıyor? Hangi riskleri almaya hazır? Yapay zeka gerçekten değer yaratıyor mu? Ofis piyasası nereye gidiyor? New York gibi şehirlerde konut geliştirmek neden hala bu kadar zor?

Bir haftanın sonunda benim için tüm bu tartışmalar ise aynı noktada birleşti. Teknoloji, gayrimenkulün içinde faaliyet gösterdiği fiziksel ve düzenleyici dünyadan çok daha hızlı ilerliyor. Açıkçası önümüzdeki dönemin asıl meselesinin bu hız farkı olacağını düşünüyorum.

Yapay zeka iş bitiriyor ama veriye ihtiyacı var

CREtech’te en çok konuşulan konu doğal olarak yapay zekaydı. Ancak bence tartışmada önemli bir değişim var.

Birkaç yıl önce yapay zekanın bize nasıl yardımcı olabileceğini konuşuyorduk. Bugün ise belirli görevleri bizim adımıza nasıl tamamlayabileceğini konuşuyoruz. Yapay zeka yakın gelecekte kira sözleşmelerini okuyup tutarsızlıkları yakalayabilecek, yatırım komitesi raporlarının ilk taslağını hazırlayabilecek, bakım taleplerini yönetebilecek ve yöneticilerin önüne yalnızca insan kararı gerektiren konuları getirecek.

McKinsey bu süreci basitçe “Bunu anlamama yardım et” aşamasından, “bu işi sonuçlandırmama yardım et” aşamasına geçiş olarak tanımlıyor. Diğer yandan şirket, özellikle bakım ve tesis yönetimi, kiralama ve sözleşme yenilemeleri, yatırım ve varlık yönetimi ile inşaat ve sermaye harcamalarını yüksek değer potansiyeline sahip alanlar arasında gösteriyor. McKinsey’in analizine göre bilgi işlerinde kullanılan yapay zeka dahil otomasyon teknolojileri, dünya genelinde gayrimenkul, inşaat ve geliştirme alanlarında yılda yaklaşık 430 ila 550 milyar dolar arasında ekonomik değer yaratma potansiyeline sahip. Rakam büyük ama bence rakamdan daha önemli olan, bu değerin nasıl yaratılacağı. Çünkü konu çalışanların birkaç işi daha hızlı yapmasından ziyade şirketlerin çalışma biçimlerinin yeniden tasarlanması.

New York’ta gözlemlediğim en belirgin eğilimlerden biri, çok sayıda girişimin yapay zeka tabanlı çözümler geliştirmesiydi.Bu heyecanı son derece değerli buluyorum. Ancak burada gayrimenkul sektörünün önünde en önemli riski veri olarak görüyorum. 

Bir yatırım analizi sistemi, ancak beslendiği veri kadar iyidir. Kira sözleşmelerindeki veri güncel değilse, kiralama tarafındaki yapay zeka doğru sonuç veremez. Her bina ve her departman performansı farklı şekilde ölçüyorsa, varlık yönetiminde güvenilir ve karşılaştırılabilir analiz üretmek son derece zorlaşır. Dolayısıyla şirketlerin öncelikle kendilerine birkaç temel soru sorması gerekiyor. Tek ve güvenilir bir veri kaynağımız var mı? Verilerimiz temiz, güncel ve erişilebilir mi? Sistemlerimiz birbirleriyle konuşabiliyor mu? Hangi kararları teknolojiye bırakacağız, hangilerinde insan muhakemesi vazgeçilmez olacak? Doğruluk, güvenlik ve yetkilendirme sistemlerimiz yeterli mi?

Bu soruların cevabı net değilse, daha fazla yapay zeka kullanmak daha fazla değer yaratmak anlamına gelmeyebilir. Bu nedenle önümüzdeki yıllarda şirketleri, kullandıkları yapay zeka uygulamalarının sayısıyla değil; ne kadar güvenilir işi otomatikleştirdikleri, karar sürelerini ne kadar kısalttıkları ve nihayetinde ne kadar ekonomik değer yarattıklarıyla ölçmek gerekecek.

İlişkiler önemini koruyacak, sermaye ise seçici olacak

New York’taki görüşmelerimin bende yarattığı bir başka düşünce de bu. Gayrimenkul her zaman bir ilişkiler ve güven sektörü oldu. Bunun değişeceğini düşünmüyorum. Tecrübe, muhakeme, yerel bilgi ve doğru kişilere erişebilme kabiliyeti önemini koruyacak. Ancak yalnızca ilişkilere veya bilgi asimetrisine dayalı iş modellerinin eskisi kadar güçlü olmayabileceğini düşünüyorum. Bir şirketin yarattığı değerin önemli bir kısmı; bilgiyi manuel olarak toplamak, dokümanları bir sistemden diğerine aktarmak, standart raporlar oluşturmak ve tekrarlanan analizleri yapmaksa, yapay zeka doğal olarak bu iş modelini sorgulayacaktır.

Gelecekte rekabet üstünlüğünün; özgün veri, sektör tecrübesi,müşteri erişimi,insan muhakemesi, teknoloji bileşiminden oluşacak.

Yatırımcılarla yaptığım görüşmelerdeki atmosferi tek kelimeyle özetlemem gerekirse seçici diyebilirim. Ne coşkulu ne de karamsar. Artık yalnızca hangi varlık türüne yatırım yapılacağından ziyade hangi şehir, hangi bina, hangi fiyat, hangi borç seviyesi ve hangi çıkış senaryosu soruları aynı anda masada. Bunu sağlıklı bir normalleşme olarak görüyorum.

Yapay zeka sanal olabilir. İhtiyaç duyduğu altyapı değil

New York’ta veri merkezlerinin bu kadar fazla konuşulmasını da bu çerçevede değerlendirmek gerekiyor. Yapay zekayı çoğunlukla bir yazılım meselesi olarak görüyoruz, oysa arkasında arsa, bina, elektrik kapasitesi ve soğutma gibi son derece fiziksel bir altyapı var. Bu nedenle gayrimenkul, yapay zeka ekonomisini mümkün kılan altyapının da önemli bir parçası. Önümüzdeki yıllarda enerjiye erişimin bazı gayrimenkul yatırımlarında lokasyon kadar belirleyici hale gelmesine şaşırmamak gerekir.

Ofislere dönüş şehir ekonomisinin konusu

Ofise dönüş New York’ta çok net hissediliyor. İnsanlar ofise döndüğünde yalnızca binalar değil, restoranlar, mağazalar ve yerel işletmeler de ekonominin güçlenmesiyle yeniden canlanıyor. Ancak bu durum her ofis binasının kurtulacağı anlamına gelmiyor. Tam tersine. İyi konumdaki, verimli ve sürdürülebilir binalarla eski stok arasındaki değer farkının giderek açılacağını düşünüyorum. Ofisten konuta dönüşüm ise kâğıt üzerinde mantıklı görünse de birçok bina için teknik ve ekonomik açıdan oldukça zor.

Bence New York’un en önemli paradoksu da konut. Bir yanda ciddi bir konut ihtiyacı var; diğer yanda yeni konut üretmek giderek daha pahalı ve karmaşık. Kiracıların korunması vazgeçilmez; ancak yeni konut üretmek ekonomik olarak mümkün olmazsa sermaye başka şehirlere ya da başka varlık sınıflarına yönelir. Asıl soru şu: Bugünün kiracılarını korurken yarının konutlarının inşa edilmesini nasıl mümkün kılacağız?

Geleceği teknoloji tek başına inşa etmeyecek

New York’ta gördüğüm tablo netti. Gayrimenkul aynı anda hem dijital hem de fiziksel ve ekonomik bir dönüşümden geçiyor ve bu ikisini birbirinden ayrı düşünemeyiz. Yapay zeka bir yatırım analizini haftalardan günlere indirebilir ama ekonomik olmayan bir projeyi ekonomik hale getiremez. Konuta dönüşüme en uygun binayı saniyeler içinde bulabilir ama olmayan elektrik kapasitesini yaratamaz ya da düzenleyici belirsizliği ortadan kaldıramaz.

Gayrimenkulün geleceğini teknoloji tek başına inşa etmeyecek. Kazanan şehirler ve şirketler; teknolojiyi, sermayeyi, doğru düzenlemeleri ve insan muhakemesini aynı denklemde buluşturabilenler olacak.

The post Tuğra Gönden: Yapay zeka koşuyor, gayrimenkul yetişebilecek mi? first appeared on Gayrimenkul Haber.